La zona norte del Gran Buenos Aires suma nuevos protagonistas. Más allá de los tradicionales polos inmobiliarios, como Pilar, San Isidro, Tigre y Vicente López, una localidad comenzó a destacarse por la evolución del precio de sus propiedades.Es más, según el último informe de Zonaprop que releva el mercado inmobiliario del GBA, Bella Vista- ubicada en el partido de San Miguel, en el noroeste del conurbano, e históricamente reconocida por sus casas y quintas- registró un aumento interanual de casi el 20% en el precio medio de los departamentos.En este contexto, el metro cuadrado promedio, de un departamento de dos ambientes alcanza los US$1777, mientras que en las unidades a estrenar asciende a US$2173/m²; en los proyectos de pozo, a US$3119/m²; y en las propiedades usadas se ubica en US$1363/m². Aun con esta suba, Bella Vista continúa siendo una de las localidades más accesibles de la zona norte: ocupa el puesto 40 entre las 66 áreas relevadas por el portal.La transformación de la zona“Bella Vista pasó de ser un lugar puramente residencial, con dependencia de la Ciudad de Buenos Aires, a ser una ciudad por sí misma”, afirma Martín Boquete, director de Emprendimientos de Toribio Achával, quien destaca que la localidad reúne características cada vez más valoradas por quienes viven en zonas aledañas.Esta transformación es descripta por Mateo Brady, Director general en Soldati Vista, como “un cambio de categoría”. Explica que, hace cinco años, Bella Vista era principalmente una localidad residencial y “la alternativa más accesible dentro de la zona norte/oeste”. Pero el escenario cambió: “Hoy es el barrio con más movimiento medido de todo el GBA Norte”, asegura.“En estos cinco años, el mercado se sofisticó”, coincide Juan Manuel Álvarez, integrante del equipo de RE/MAX Up. Sin embargo, aclara que el crecimiento no implica abandonar la identidad característica de Bella Vista: mientras se conservó la mística de barrio arbolado y tranquilo, se multiplicaron los desarrollos de baja densidad. “El mercado inmobiliario fue creciendo de una manera gigantesca”, complementa Alicia Mansilla, vecina del barrio e integrante de la misma inmobiliaria. A esto se suma otro fenómeno: “La zona oeste del Gran Buenos Aires está descubriendo Bella Vista, y eso esta generando un crecimiento acelerado”, apuntan desde Toribio Achaval, que comercializa junto a Andrés y Asociados, Vistana, ubicado en Nuevo Bella Vista, con departamentos de dos, tres y cuatro ambientes con tickets desde US$269.353 hasta US$415.715.En este contexto, es relevante preguntarse, ¿Cómo fue el proceso de cambio de tipología en la zona?Es importante aclarar que la aparición de edificios no fue abrupta, sino que se comenzó a gestar hace más de una década, cuando se construyeron algunos bloques de departamentos, explica Álvarez, aunque detalla que su desarrollo se acentuó hace seis años. “No se edificaron torres masivas, sino condominios de escala humana con verde, balcones aterrazados y parrilla, respetando la identidad visual del entorno”, remarca el inmobiliario. Esta forma de construir, de mediana densidad se da, en gran parte, por el Código de Zonificación de San Miguel, en el que se reglamenta que algunos sectores de Bella Vista deben construir con una limitación en la densidad y en la altura de los edificios. En las áreas catalogados como Residencial Extraurbana de Baja Densidad (Rma), por ejemplo, se permite una densidad máxima de 60 habitantes por hectárea y las edificaciones pueden alcanzar, como máximo, planta baja y un nivel superior.¿Por que se multiplicaron los departamentos?Los especialistas coinciden en una premisa: aparecieron nuevos públicos con necesidades diferentes. Ya no les valía la casa en el country, pero no querían abandonar su zona. El problema era que no existía una oferta para satisfacer esa demanda.Frente a esa necesidad, comenzaron a construirse nuevas tipologías. “Estos desarrollos sirven para abastecer la nueva necesidad de la gente joven que quiere vivir en Bella Vista”, identifica uno de los públicos más relevantes de la transformación Fernando Andrés, de la inmobiliaria Andrés y Asociados, especializada en la zona, que ejemplifica con Aora, un proyecto en Altos de Bella Vista, donde convivirán oficinas, locales y departamentos.Sin embargo, no es el único. Álvarez introduce el “empty nester”: matrimonios mayores con casas grandes, difíciles y costosas de mantener, que quieren permanecer en el barrio, pero en una propiedad más chica. “Buscan la experiencia de “cerrar con llave e irse de viaje”, resume el broker, que también comercializa una unidad de Vistana, de tres ambientes, por US$260.000.A la aparición de estos nuevos públicos se suman otros dos factores que, según Brady, explican el crecimiento de los edificios de departamentos. Por un lado, Bella Vista tiene una conectividad “más que interesante”, con el Camino del Buen Ayre - que permite un acceso rápido tanto hacia el norte como hacia al oeste- y al tren. Y además, todavía hay tierra a “un valor que cierra”. En otras áreas del norte, como Tigre, Escobar y Pilar “el suelo bien ubicado ya está tomado o muy caro”, resalta el especialista, que comercializa el desarrollo Driving Parc, dentro de Buenos Aires Golf, que tendrá 52 departamentos de 3 y 4 ambientes, con valores que comienzan en los US$378.120 hasta los US$556.556.Sobre este último punto, es decir la disponibilidad de tierra, Álvarez suma otra característica interesante: dentro del casco urbano ya casi no queda tierra disponible para desarrollar nuevos barrios cerrados. Por eso, reconvertir grandes parcelas ubicadas sobre avenidas o calles principales en condominios residenciales se convirtió en el modelo más eficiente y sustentable para generar nueva vivienda.Las tres microzonas de Bella VistaA lo largo de sus 22km², Bella Vista presenta diferencias tipológicas, comerciales y de servicios. Por eso, Álvarez divide la localidad en tres grandes áreas.Bella Vista tradicional o casco históricoLa zona está delimitada entre la Av. Francia, Gaspar Campos, Sourdeaux, las inmediaciones del Club Regatas y la estación del Ferrocarril San Martín. Tiene una estética “puramente residencial, donde predominan las casas tradicionales, con calles adoquinadas flanqueadas por tipas y plátanos, silencio y vida de club”, describe el especialista, y enumera algunos colegios de “renombre” que se encuentran allí: San Marcos, Las Marías, Almafuerte, Santa Ethnea. Corredores de densificación y serviciosLa segunda microzona se desarrolla principalmente sobre la Av. Senador Morón, Av. Francia, Av. San Martín y Av. Gaspar Campos. Álvarez la describe como “un aire más urbano e innovador”, donde proliferan las cafeterías de especialidad, pequeños bistrós, locales de diseño, supermercados de proximidad y gimnasios. “Los departamentos y condominios se concentran en la primera y segunda línea sobre las avenidas Senador Morón, Francia, Gaspar Campos y calles aledañas a no más de dos o tres cuadras”, identifica. A su vez, según el inmobiliario, esta delimitación posee otro gran diferencial: tiene la mejor conectividad de transporte público. Zona periurbana y de barrios cerradosLa tercera se encuentra en los bordes norte y oeste, cerca del Camino del Buen Ayre, Buenos Aires Golf y los límites con Moreno y San Miguel. “Máxima tranquilidad, entornos muy cuidados, seguridad física intensiva y oferta deportiva propia”, describe Álvarez, quien lo resume como “una vida orientada hacia adentro del barrio”. En este sector también comenzó a aparecer una nueva tipología: los departamentos dentro de barrios cerrados. “Quizás una pareja joven no pretende tanta cantidad de metros cuadrados, pero sí quiere tener las comodidades que ofrece un barrio cerrado”, señala Mansilla.Además, Andrés, identifica una nueva microzona en transformación: Nuevo Bella Vista, donde se encuentra Vistana, “un proyecto que vino a crear un nuevo barrio en Bella Vista con acceso directo desde Buen Ayre”, describe y agrega que combina lotes, departamentos, educación, edificios de oficinas, retail, salud y entretenimientos, todo en un radio de 15 minutos caminando. “Ya funciona el colegio Sagrada Familia”, detalla.¿Quiénes compran?“Nueve de cada diez compradores son de la zona”, explica Brady, y distingue: el 50% es de Bella Vista, y un 40% de sus cercanías como El Palomar o Parque Leloir.Boquete coincide y resume el fenómeno un una frase: “Hoy los departamentos se venden a adultos que se achican, a jóvenes que vuelven y a vecinos de otras localidades que ven a Bella Vista con aires aspiracionales”. Eso no significa que no haya inversores. La localidad ofrece una rentabilidad bruta anual del 6,44%, más de medio punto porcentual por encima del promedio de GBA norte, lo que la posiciona en el puesto 19 del ranking elaborado por Zonaprop, que tiene en cuenta 45 localidades.Sin embargo, no es el inversor tradicional. “Es un inversor patrimonial o “familiar”. No es el especulador financiero de rápido ingreso y salida", describe Álvarez.“Es el vecino que conoce la zona y decide poner sus ahorros en su propio barrio, muchas veces pensando en un hijo”, coincide Brady, y agrega que suelen comprar una o dos unidades, no diez. “Es un inversor que además es usuario del barrio, y eso cambia lo que le pide al producto”, detalla.El perfil de quienes compran departamentos muestra, además, que este mercado no compite directamente con el de los barrios cerrados, sino que ambos se complementan. “El barrio cerrado es la aspiración típica de la familia con chicos pequeños o en edad escolar que necesita el espacio de césped propio, la vida comunitaria entre vecinos y la tranquilidad de dejar las bicicletas afuera”, detalla Álvarez. Los departamentos, en cambio, responden a momentos de transición: la etapa previa, representada por el joven o la pareja que comienza su proyecto de vida, y la posterior, protagonizada por adultos que buscan simplificar su rutina.