La construcción atraviesa una de las paradojas más difíciles para el negocio inmobiliario: hacer un edificio es cada vez más caro, pero el mercado no necesariamente está dispuesto a pagar mucho más por las propiedades. En esa brecha se juega hoy buena parte de la rentabilidad de los desarrolladores y, también, el ritmo que tendrán los nuevos proyectos durante los próximos meses.Los costos de construcción recuperaron terreno con fuerza desde fines de 2023. El cambio obligó a las empresas a revisar presupuestos, productos y hasta la decisión de iniciar nuevas obras.“En un periodo de apenas cuatro meses, los costos subieron entre un 12% y 13%, mientras que los precios de los inmuebles se mantuvieron estables o incluso bajaron en términos relativos, lo que redujo la rentabilidad del desarrollador en un 20%”, explicó Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).Según el empresario, los costos se encuentran actualmente por encima de los valores de reposición, una situación que calificó como “crítica para el sector”.Los números oficiales reflejan parte de esa presión. El costo de la construcción aumentó 2,1% en julio y acumuló una suba del 19,2% durante los primeros siete meses de 2026, según el Índice del Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires elaborado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).La situación se vuelve todavía más desafiante cuando esos aumentos se comparan con lo que sucede del otro lado de la ecuación: el precio de venta del metro cuadrado no avanza al mismo ritmo.Durante los últimos años, construir a valores de entre US$1000 y US$1200 por metro cuadrado fue posible por condiciones que los empresarios consideran extraordinarias y difíciles de repetir. Hoy el escenario es distinto: el Índice del Costo de la Construcción avanza por encima de los precios de venta y achica los márgenes del negocio.Cuarto, cocina y baño en 1,9 m²: así es la “casa propia” a la que pueden acceder los jóvenes en SueciaEn junio, el costo de construcción por metro cuadrado vendible se ubicó en US$1741, según datos de Reporte Inmobiliario. El valor implicó una baja del 2,35% respecto del mes anterior, aunque esa disminución tuvo una explicación cambiaria: durante ese mes, la cotización del dólar utilizada para convertir los costos aumentó más que los costos medidos en pesos y, por lo tanto, redujo su expresión en moneda estadounidense.Una rentabilidad bajo presiónEl problema de fondo no pasa solamente por cuánto cuesta construir, sino por cuánto de ese incremento puede trasladarse al comprador.En un mercado en el que la demanda sigue mirando cuidadosamente los precios, los desarrolladores enfrentan una ecuación incómoda: los costos aumentan, pero subir en la misma magnitud el precio final de las unidades podría dejar productos fuera de mercado.“El momento actual es difícil, nos resulta fácil hacer la lista de lo que debería ocurrir, de las asignaturas pendientes. Nuestras empresas están padeciendo estas circunstancias en las cuales los costos se fueron por las nubes y los precios apenas si subieron y, mientras tanto, el crédito hipotecario se debilita, el crédito para pozo nunca termina de nacer y los impuestos no tienen ni de cerca el grado de privilegio que otros sectores tienen”, señaló Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos y de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (CEDU + AEV).La consecuencia es un mercado cada vez más selectivo. Los proyectos de mayor escala y con estructuras financieras sólidas tienen más capacidad para atravesar el escenario actual, mientras que los pequeños constructores encuentran mayores dificultades para absorber el incremento de los costos.“La construcción reacciona con mayor sensibilidad y rezago frente a la macroeconomía”, sostuvo Manuel Valdés, director comercial de Criba. “Aunque el PBI mejore, la inversión depende de expectativas de largo plazo y previsibilidad. Hoy la prioridad es planificar con prudencia y asegurar respaldo contractual antes de iniciar nuevas etapas”.La construcción quedó rezagada frente al resto de la economíaLa debilidad del sector también aparece en los indicadores de actividad. Entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el PBI argentino acumuló una mejora cercana al 2%, mientras que la construcción registró una contracción del 11%.De acuerdo con el informe de Situación Inmobiliaria y Construcción de BBVA Research, el sector quedó al margen del ciclo de recuperación observado en otras ramas de la economía, particularmente los servicios y las actividades primarias.A esa menor actividad se suma una etapa de absorción del stock existente. Para Valdés, una recuperación más marcada podría darse en la última etapa de 2026 si se consolidan la estabilidad macroeconómica y una mejora en el acceso al financiamiento, aunque también señaló como uno de los puntos pendientes la revisión de la estructura tributaria que enfrenta la actividad.La necesidad de financiamiento aparece, de hecho, como una de las variables centrales para modificar el escenario. Durante 2025, el crédito hipotecario mostró una recuperación, aunque todavía no llega a representar el 2% del PBI. Según BBVA Research, el sistema financiero argentino tiene margen para ampliar significativamente su participación y canalizar una mayor porción del ahorro hacia la vivienda.El interrogante es si la brecha actual entre actividad inmobiliaria y construcción será solamente transitoria o si terminará convirtiéndose en un fenómeno más estructural.El informe plantea que la construcción que hoy permanece “invisible” podría comenzar a aparecer en el último tramo de 2026 si se cumplen dos condiciones: que se consolide el crédito hipotecario para sostener la demanda y que disminuyan los costos de financiamiento de las empresas.En otras palabras, el círculo podría empezar a cerrarse si el crédito deja de impactar solamente en las escrituras de propiedades existentes y comienza también a alimentar preventas y nuevos lanzamientos.Un empresario argentino compró uno de los castillos más históricos de España por €10 millones a una conocida familia asturianaQué puede pasar con los costosPese a las dificultades actuales, dentro del sector no todos esperan una nueva escalada abrupta de los costos. Kiperszmid señaló que, después de las elecciones nacionales de octubre de 2025, hubo un cambio favorable en las expectativas y consideró que podría abrirse un escenario de mayor estabilidad.El desarrollador explicó que actualmente existe stock disponible de distintos insumos importados y que las plantas argentinas vinculadas con la construcción cuentan con capacidad ociosa. “Ninguna está operando a plena capacidad”, afirmó.Sin embargo, la posibilidad de importar materiales más baratos tampoco aparece como una solución capaz de cambiar completamente la ecuación. Eduardo Sposito, socio de Sposito y Asociados, recordó que la mayor parte de los componentes de una obra sigue siendo de origen local. “La mano de obra, el acero, el cemento, todo eso es de acá”, señaló. Según explicó, las importaciones tienen una participación relativamente pequeña y se concentran principalmente en materiales de terminación.Incluso si algunos de esos productos pudieran conseguirse a precios más bajos en el exterior, sostuvo que el impacto sobre el costo total de una obra sería limitado frente al peso de los impuestos y otros costos estructurales. Además, advirtió que el riesgo logístico de importar puede terminar neutralizando parte del beneficio.El cambio de estrategia de los desarrolladoresEn este nuevo escenario, el margen para cometer errores se achicó. Los empresarios coinciden en que la suba de los costos obliga a mejorar la productividad, controlar con mayor precisión cada etapa de la obra y apostar por productos que logren diferenciarse.“Antes, a los que entraban sin conocer les iba bien porque los números estaban holgados. Eso hoy ya no pasa”, resumió Kiperszmid. Tabakman también planteó que, aunque la política y el dólar hayan dado cierto respiro, los costos altos combinados con precios que no terminan de acompañar obligan a cambiar la manera de desarrollar.“Van a ganar los desarrolladores con mejor lectura del mercado. Esto no significa solo segmento premium; es para el que logra encontrar un producto distinto, con estrategias disruptivas y opciones de financiamiento”, aseguró.Para el empresario, las herramientas necesarias son conocidas, aunque no necesariamente fáciles de implementar: “Lo que hay que hacer es fácil de decir pero difícil de ejecutar: ser mucho más eficientes en el control de costos, inteligentes para importar insumos y disruptivos en el marketing. El que no entienda que la combinación hoy es precio, trayectoria e innovación, se quedará afuera”.Incluso definió al presente como “un momento horrible para el mercado del desarrollo inmobiliario porque es caro”. Sin embargo, hizo una lectura de más largo plazo: si la economía avanza hacia una normalización, considera que este puede ser precisamente el momento para comenzar obras.“Este es el momento en el que hay que aprovechar y construir, porque en el futuro va a ser mucho más caro, a pesar de que se crea que hoy es una pésima decisión”, sostuvo.“Yo pagaba el agua que consumían”: la historia del edificio usurpado por más de 100 okupas extranjeros en Núñez durante 20 añosEl desafío para la construcción durante 2026 será, entonces, volver a transformar una mayor actividad inmobiliaria en nuevos metros cuadrados.Con menos proyectos, costos elevados y márgenes comprimidos, la recuperación dependerá del comportamiento de la obra privada, de la evolución del financiamiento y de lo que ocurra con la obra pública. Pero dentro del sector hay una certeza bastante extendida: es difícil esperar una baja significativa de los costos.Por eso, buena parte de la competitividad deberá buscarse puertas adentro: mayor eficiencia, mejores procesos de planificación, reducción de los tiempos de obra y productos capaces de justificar su precio frente a una demanda mucho más selectiva.