Hay barreras de precios que, cuando se cruzan, rara vez vuelven hacia atrás y, en el mercado de los alquileres porteños, esa fina línea tiene un número concreto: el millón de pesos. Hasta no hace mucho tiempo, pagar ese precio por un departamento promedio de dos ambientes era una realidad asociada principalmente a Puerto Madero, el barrio más caro de la ciudad de Buenos Aires. Pero, ahora el mapa cambió: Palermo y Núñez se sumaron al club del millón, y otros barrios del corredor norte están cada vez más cerca de ingresar.Los datos relevados a partir de los departamentos de dos ambientes publicados en la plataforma inmobiliaria Zonaprop muestran que alquilar una unidad de 50 m² en Palermo cuesta, en promedio, $1.005.424 mensuales (con un aumento del 1,48% en comparación con el mes anterior), mientras que en Núñez el valor alcanza $1.003.138 (subió 0,73% con respecto a agosto). De esta manera, ambas zonas superaron la barrera del millón y quedaron únicamente por detrás de Puerto Madero con un valor de $1.268.186 por mes.Sin embargo, detrás de estos números aparece una paradoja: mientras que los alquileres en algunos de los barrios más buscados de Buenos Aires alcanzan nuevos máximos, los aumentos de precios comenzaron a perder velocidad. De hecho, septiembre registró la menor suba mensual de lo que va de 2026 y, en el acumulado del año, los alquileres se encarecieron menos que la inflación.De acuerdo al informe, el incremento del precio medio de alquileres publicados en septiembre fue del 1,3%. Mientras que, en lo que va del año, las subas acumulan un alza del 20,8%, manteniéndose por debajo de la inflación acumulada del periodo (23,5%). De esta manera, alquilar un departamento de dos ambientes de 50 m² en CABA demanda, en promedio, $898.154 mensuales.Para quienes buscan una unidad más chica, el precio promedio de un monoambiente de 40 m² en CABA alcanza los $779.370 mensuales. En el otro extremo, un departamento de tres ambientes y 70 m² cuesta, en promedio, $1.214.267 por mes.Ni Argentina ni Brasil: este es el país más caro para vivir en LatinoaméricaLos cinco barrios más caros para alquilar un dos ambientesPuerto Madero: $1.268.186 Palermo: $1.005.424Núñez: $1.003.138 Colegiales: $989.185 Belgrano: $971.101 Los números muestran que tanto Colegiales como Belgrano, a pesar de estar por debajo de $1.000.000, presentan valores que se acercan bastante a esa cifra. Cabe aclarar que para llegar a estos precios se hace un promedio de las publicaciones de departamentos en alquiler que se encuentran en la plataforma. Por lo que hay unidades que están tanto por encima como por debajo de ese valor. Esta concentración de valores elevados también se observa cuando se analiza el mercado por regiones. El corredor norte se posiciona como la zona más cara para alquilar en CABA, con un precio promedio de $970.957 mensuales para un departamento de dos ambientes.Los barrios más baratosPor el lado contrario, los valores cambian radicalmente. Mientras que en el corredor norte, los precios ya se encuentran por encima de los $900.000; en el sur y oeste de la Ciudad, el promedio no llega aún a los $800.000 para un dos ambientes. De esta manera, el ranking de las zonas con los precios más bajos queda conformado de la siguiente manera:Lugano: $660.673Nueva Pompeya: $729.080La Boca: $730.922Parque Avellaneda: $746.942Villa Real: $775.117Los favoritos del mercado: ¿Cuánto cuesta alquilar o comprar en los barrios más demandados?Comprar para alquilar: los barrios que más rentabilidad dejanCuánto rinde hoy una propiedad en CABAMientras los alquileres superan el millón de pesos en algunos barrios porteños, para quienes buscan comprar una propiedad como inversión el escenario es diferente. Los barrios más caros para alquilar no son necesariamente los que ofrecen la mayor rentabilidad a sus propietarios. De hecho, Palermo, Núñez y Puerto Madero se encuentran entre las zonas con los retornos más bajos de la ciudad.Según el relevamiento, la rentabilidad bruta anual promedio de un departamento en CABA se mantiene en el 5,70%. Esto significa que un propietario necesita, en promedio, 17,5 años de alquiler para recuperar el capital invertido en la compra. Sin embargo, ese plazo se redujo un 12,5% respecto de un año atrás, una señal de mejora para quienes apuestan al mercado inmobiliario como alternativa de inversión.En cuanto a los barrios que más renta dejan, la situación es la siguiente: Lugano encabeza el ranking con un retorno bruto anual del 9,6%, seguido por Parque Patricios (7,7%) y Nueva Pompeya (7,6%). En estos casos, el menor precio de compra de las propiedades permite obtener un rendimiento proporcionalmente mayor a partir del alquiler.En el extremo opuesto aparecen justamente los barrios que protagonizan los alquileres más caros. Palermo y Núñez ofrecen una rentabilidad bruta anual del 4,6%, mientras que Puerto Madero se ubica en el último lugar del ranking, con apenas un 3,2%.La diferencia también se observa por regiones: mientras que el corredor sur alcanza una rentabilidad promedio del 8,9% anual, en el corredor norte ese indicador desciende al 4,8%.Sin embargo, la rentabilidad no es el único factor que entra en juego a la hora de invertir en una propiedad. Aunque los barrios más caros no sean los que ofrecen los mayores retornos, también suelen estar entre los más demandados por quienes buscan alquilar. Esta demanda puede representar una ventaja para los propietarios, ya que favorece una mayor ocupación de las unidades, reduce el riesgo de períodos sin inquilinos y aporta atractivo a la inversión, más allá del rendimiento en sí.